La performance énergétique d’un bien immobilier a un prix. Les études des Notaires de France confirment en 2024 qu’un logement classé A ou B se vend de 5 à 15 % plus cher qu’un bien équivalent classé D dans le même secteur géographique. Symétriquement, les passoires thermiques subissent une décote croissante. Ce guide détaille les chiffres, leur géographie, et la façon dont les panneaux solaires contribuent à cette valeur verte en 2026.
Les chiffres des Notaires de France 2024
La valeur verte : définition et mesure
La valeur verte désigne la fraction de la valeur d’un bien immobilier attribuable à sa performance énergétique. Le terme a été popularisé par les études annuelles des Notaires de France qui, depuis 2013, analysent les transactions immobilières en France en croisant prix de vente et étiquette DPE.
L’édition 2024 de l’étude "Immobilier et performance énergétique" des Notaires de France confirme les tendances des années précédentes avec des écarts de prix significatifs entre les classes DPE :
| Classe DPE | Variation de prix vs classe D (référence) |
|---|---|
| A | + 10 à + 18 % |
| B | + 6 à + 12 % |
| C | + 2 à + 6 % |
| D | Référence (0 %) |
| E | - 3 à - 8 % |
| F | - 8 à - 15 % |
| G | - 12 à - 20 % |
Ces chiffres sont des moyennes nationales. Les écarts réels varient selon la zone géographique, la taille du bien et la tension du marché local.
À retenir
💡 Un propriétaire qui améliore son bien de la classe E à la classe C (réaliste avec isolation + PAC + solaire) peut espérer une revalorisation de 5 à 14 % selon la localisation. Sur un bien de 250 000 €, cela représente 12 500 à 35 000 € de valeur supplémentaire.
La géographie de la valeur verte
Des écarts plus marqués en zone tendue
La valeur verte est d’autant plus forte que le marché immobilier est tendu et que les acheteurs ont le choix entre de nombreux biens. Dans les zones à forte pression (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes), l’écart entre un bien A/B et un bien F/G peut atteindre 20 à 25 % selon les données FNAIM 2023-2024.
En revanche, dans les zones rurales à faible tension, la valeur verte est moins marquée car les acheteurs ont moins d’alternatives et acceptent davantage de prendre en charge la rénovation eux-mêmes.
L’effet solaire selon la région
Les panneaux solaires photovoltaïques ont un impact sur la valeur verte qui varie selon la région :
| Région | Ensoleillement moyen | Productible 6 kWc | Impact sur valeur |
|---|---|---|---|
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | 1 600 kWh/m²/an | 7 872 kWh/an | Fort |
| Occitanie | 1 500 kWh/m²/an | 7 380 kWh/an | Fort |
| Nouvelle-Aquitaine | 1 300 kWh/m²/an | 6 396 kWh/an | Moyen-fort |
| Île-de-France | 1 050 kWh/m²/an | 5 166 kWh/an | Moyen |
| Normandie, Bretagne | 900 kWh/m²/an | 4 428 kWh/an | Modéré |
*Formule productible : irradiation × kWc × 0,82*
Les régions les plus ensoleillées cumulent un double avantage : meilleure production solaire ET marché immobilier souvent plus favorable à la valeur verte (notamment PACA et Occitanie où la préoccupation énergétique est forte).
Le rôle du solaire dans la valeur verte
Le PV améliore la classe DPE et le document de vente
Les panneaux solaires en autoconsommation améliorent le DPE en réduisant la consommation d’énergie primaire calculée dans la méthode 3CL. Un bien qui passe de la classe D à la classe C grâce au PV bénéficie de la prime de valeur associée à cette classe.
Pour des estimations sur le gain de classe DPE avec le solaire selon le type de logement, consultez notre article dpe-d-c-passer-classe-grace-solaire-renovation-globale.
Le contrat EDF OA : un actif valorisable
Au-delà de l’étiquette DPE, l’existence d’un contrat d’obligation d’achat EDF OA en cours est un actif financier pour l’acheteur. Un contrat signé il y a 8 ans avec un tarif de 0,12 €/kWh et 12 années restantes génère des revenus futurs garantis. La valeur actualisée de ces revenus peut représenter 2 000 à 5 000 € selon les conditions du contrat.
Les acheteurs avertis — notamment les investisseurs et les propriétaires primo-accédants sensibles aux coûts énergétiques — intègrent cette valeur dans leur offre. Pour comprendre la transmission du contrat EDF OA lors d’une vente, consultez reglementation-solaire.
L’argument "autoconsommation" auprès des acheteurs
Un bien avec panneaux solaires fonctionnels présente un argument concret : une réduction immédiate de la facture d’électricité dès l’emménagement. Pour un 6 kWc avec taux d’autoconsommation de 35 %, l’économie annuelle est de l’ordre de :
5 166 kWh × 35 % autoconsommés × 0,25 €/kWh (prix moyen consommateur) = 452 €/an d’économies.
Sur 20 ans, cela représente 9 040 € d’économies futures (non actualisées), que l’acheteur peut mettre en regard du surcoût demandé dans le prix de vente.
Les limites de la valeur verte
La valeur verte n’est pas automatique
La valeur verte ne s’applique que si le bien est bien présenté et si le marché local est sensible à la performance énergétique. Pour maximiser la valorisation, le vendeur doit :
- Fournir un DPE récent (méthode 3CL 2021 obligatoire depuis juillet 2021).
- Constituer un dossier technique complet sur l’installation PV (contrat EDF OA, historique de production, garanties).
- Mentionner explicitement les équipements solaires dans l’annonce immobilière.
- Faire réaliser un rapport de performance récent de l’installation.
L’état de l’installation conditionne la prime
Une installation vieillissante (modules de plus de 15 ans, onduleur à remplacer) peut au contraire être perçue comme une charge par l’acheteur plutôt qu’un actif. Le coût de remplacement d’un onduleur (800 à 2 000 € selon la puissance) et l’état des modules sont des éléments de négociation.
Consultez prix-installation-solaire pour les fourchettes de coûts de remplacement actuels.
Stratégie vendeur : maximiser la valeur verte
La rénovation avant vente : calcul de rentabilité
Pour un vendeur qui envisage des travaux avant la mise en vente, voici une estimation de rentabilité :
| Travaux | Coût estimé | Gain de valeur estimé (200 000 € bien) | ROI |
|---|---|---|---|
| PV 6 kWc seul (D→C) | 9 000–12 000 € | + 4 000–8 000 € | Négatif si seul |
| PV 6 kWc + isolation combles | 15 000–20 000 € | + 8 000–16 000 € | Neutre à positif |
| Rénovation globale (isolation + PAC + PV) | 30 000–45 000 € | + 20 000–40 000 € | Neutre à positif |
Le PV seul n’est pas rentable en tant que travaux pré-vente. Il doit s’inscrire dans une rénovation globale qui fait sauter au moins deux classes DPE. Les aides disponibles (MaPrimeRénov’ pour l’isolation et la PAC, prime autoconso CRE pour le PV) réduisent le reste à charge. Pour l’inventaire des aides, consultez aides-solaire.
Prix des installations PV TTC 2026
| Puissance | Prix TTC | Prime autoconso CRE T2 2026 |
|---|---|---|
| 3 kWc | 5 000–7 500 € | 240 € |
| 6 kWc | 9 000–12 500 € | 480 € |
| 9 kWc | 12 000–16 000 € | 720 € |
TVA 5,5 % applicable pour ≤ 9 kWc, installation par artisan installateurs-rge, logement, quelle que soit son ancienneté.
L’impact de la réglementation sur les prix futurs
La décote des passoires va s’accentuer
L’interdiction de location des logements G (2025), F (2028) et E (2034) va mécaniquement accentuer la décote des passoires thermiques dans les années à venir. Un propriétaire qui vend un logement F en 2026 subit déjà une décote de 8 à 15 %. En 2028, cette décote pourrait s’aggraver car l’acheteur devra rénover avant de pouvoir louer.
À l’inverse, les biens bien classés (A, B, C) vont bénéficier d’une prime croissante. C’est le moment d’investir dans la rénovation pour des propriétaires qui envisagent de vendre dans les 5 à 10 ans.
Le DPE opposable : un risque juridique pour les vendeurs
Depuis juillet 2021, le DPE est opposable : si la consommation réelle dépasse significativement celle affichée dans le DPE, l’acheteur peut agir en garantie des vices cachés. Un DPE peu fiable ou sous-estimant l’impact des équipements solaires expose le vendeur à des recours. Il est donc important de faire établir un DPE récent et précis avant toute transaction.
Pour l’ensemble des règles applicables à la vente d’un bien avec équipements solaires, consultez reglementation-solaire et utilisez simulation-solaire pour préparer vos arguments chiffrés.
Conclusion
La valeur verte est une réalité documentée par les Notaires de France : un logement classé A ou B vaut de 5 à 15 % de plus qu’un logement équivalent classé D dans le même secteur. Les panneaux solaires contribuent à cette prime en améliorant la classe DPE et en fournissant un actif financier (contrat EDF OA) valorisable auprès de l’acheteur. La valeur verte est maximale quand l’installation PV s’inscrit dans une rénovation globale qui fait franchir au moins deux classes DPE, et quand le vendeur constitue un dossier technique complet démontrant la performance réelle de l’installation.
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FAQ
L’étude des Notaires de France couvre-t-elle tous les types de biens ?
L’étude porte principalement sur les maisons individuelles et les appartements anciens. Les biens neufs sont exclus car ils sont soumis à la RE2020 et affichent systématiquement des classes A ou B. Les données sont représentatives du parc existant vendu en France métropolitaine.
La valeur verte est-elle reconnue par les banques dans les estimations de bien ?
Progressivement. Certaines banques et assurances ont intégré les critères de performance énergétique dans leurs modèles d’évaluation immobilière. L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) a publié en 2023 des recommandations sur la prise en compte du risque climatique dans les valorisations bancaires.
Un DPE réalisé avant 2021 peut-il être utilisé pour la vente ?
Non. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 selon l’ancienne méthode (dite "sur factures") ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Tout DPE présenté lors d’une vente doit avoir été établi selon la méthode 3CL 2021.
Les panneaux solaires apparaissent-ils dans le DPE présenté à l’acheteur ?
Oui, le DPE 3CL intègre la production PV autoconsommée dans le bilan énergétique. Un diagnostiqueur consciencieux demandera les caractéristiques de l’installation (puissance, orientation, inclinaison) pour l’intégrer dans le calcul.
Comment prouver la performance réelle d’une installation à un acheteur ?
En fournissant les relevés de production sur 2 à 5 ans (données du compteur de production, données de monitoring via l’onduleur ou un système de pilotage), ainsi qu’un rapport de performance récent comparant la production mesurée à la production théorique.
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*Sources : Notaires de France "Immobilier et performance énergétique" 2024 · ADEME "Méthode 3CL-DPE" arrêté 31 mars 2021 · Service-Public.fr "DPE : diagnostics obligatoires lors d’une vente" 2026 · CRE Délibération T2 2026 · ANIL "Valeur verte et marché immobilier" 2025*