Vous êtes propriétaire d’un logement meublé et envisagez d’y installer des panneaux photovoltaïques ? Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) permet de déduire fiscalement le coût de l’installation via l’amortissement comptable. Ce guide détaille les règles applicables en 2026, les montants déductibles et les pièges à éviter, notamment en cas de revente du bien.
LMNP et LMP : rappel des deux régimes
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le régime LMNP s’applique aux propriétaires dont les revenus locatifs meublés sont inférieurs à 23 000 €/an ou représentent moins de 50 % de leurs revenus globaux. C’est le régime le plus courant pour les particuliers qui louent un ou deux appartements meublés.
En LMNP régime réel (obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes, optionnel en dessous), les charges déductibles comprennent :
- Les intérêts d’emprunt
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière
- Les frais de gestion
- Les assurances
- L’amortissement des équipements et du bien immobilier
LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
Le régime LMP s’applique si les revenus locatifs meublés dépassent 23 000 €/an ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Les règles d’amortissement sont similaires mais les déficits sont imputables sur le revenu global (avantage majeur par rapport au LMNP).
Amortissement d’une installation solaire en LMNP régime réel
Principe de l’amortissement
En LMNP régime réel, les équipements qui améliorent le bien et ont une durée de vie supérieure à un an ne sont pas déductibles en une seule fois. Ils sont amortis sur leur durée d’utilisation prévue.
Pour une installation photovoltaïque, les durées d’amortissement habituellement retenues sont :
| Composant | Durée d’amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|
| Modules photovoltaïques | 20 à 25 ans | 4 à 5 %/an |
| Onduleur | 10 à 12 ans | 8 à 10 %/an |
| Structure de fixation | 20 ans | 5 %/an |
| Câblage et raccordement | 15 ans | 6,7 %/an |
Ces durées peuvent être adaptées à la situation réelle du bien sur avis d’un expert-comptable. L’amortissement est calculé sur la valeur hors TVA si vous récupérez la TVA (cas des locations soumises à TVA), ou TTC si vous n’êtes pas assujetti à TVA.
Exemple chiffré : installation de 6 kWc à 10 500 € TTC
Pour simplifier, on amortit l’ensemble de l’installation sur 20 ans (amortissement linéaire) :
- Valeur amortissable : 10 500 €
- Annuité d’amortissement : 10 500 / 20 = 525 €/an
- Économie fiscale annuelle (TMI 30 %) : 525 × 30 % = 157 €/an
- Économie fiscale annuelle (TMI 41 %) : 525 × 41 % = 215 €/an
Sur 20 ans, la déduction cumulée de 10 500 € génère une économie d’impôt de 3 150 € (TMI 30 %) à 4 305 € (TMI 41 %), sans compter les économies sur la facture d’électricité et les éventuels revenus de surplus.
Attention
⚠️ L’amortissement ne crée pas une déduction immédiate égale au coût de l’installation. Il étale la déduction sur 20 ans. L’avantage fiscal annuel reste modéré — l’intérêt principal est l’optimisation de la liasse fiscale LMNP sur la durée.
Déduction des revenus de vente du surplus en LMNP
Traitement des revenus EDF OA
Les revenus issus de la vente du surplus à EDF OA constituent des recettes accessoires au sens fiscal. Leur traitement dépend de la structure de votre activité LMNP :
- Si les panneaux alimentent uniquement le logement loué et que les revenus de surplus sont accessoires, ils peuvent être rattachés aux recettes LMNP et soumis au même régime fiscal (BIC)
- Si l’installation dépasse 9 kWc ou génère des revenus significatifs distincts de la location, un traitement séparé en micro-BIC peut être justifié
Consultez votre expert-comptable pour déterminer le rattachement le plus favorable selon votre situation. Consultez également notre guide fiscalite-solaire pour le panorama complet.
Impact sur la plus-value en cas de revente du bien
La question des amortissements pratiqués
En LMNP, les amortissements pratiqués ne réduisent pas la base de calcul de la plus-value immobilière. Depuis la loi de finances 2012, les amortissements LMNP sont neutralisés dans le calcul de la plus-value : la plus-value taxable est calculée sur le prix de vente moins le prix d’achat historique, sans déduire les amortissements déduits pendant la location.
Cela signifie que vous bénéficiez de la déduction fiscale annuelle pendant la location, mais que vous êtes taxé sur la plus-value comme si vous n’aviez pas amorti. C’est un régime plus favorable que le LMP, où les amortissements viennent minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.
L’installation solaire dans l’acte de vente
Les panneaux photovoltaïques fixés à demeure font partie de l’immeuble et sont donc inclus dans le prix de vente. Leur valeur résiduelle (valeur nette comptable après amortissements) doit figurer dans votre bilan LMNP. En cas de vente du bien, pensez à inclure dans l’acte de vente la mention des panneaux et du contrat EDF OA en cours (transférable à l’acquéreur ou résiliable).
TVA en LMNP : récupération possible pour les loueurs assujettis
Si votre activité LMNP est soumise à TVA (locations meublées de tourisme classées ou para-hôtelières avec prestations de services), vous pouvez récupérer la TVA sur le coût de l’installation photovoltaïque. La TVA récupérée réduit la base amortissable.
Pour les LMNP classiques (habitation meublée sans services para-hôteliers), la TVA n’est pas récupérable et l’installation est amortie TTC.
Prime à l’autoconsommation et LMNP
La prime à l’autoconsommation est supprimée pour les demandes de raccordement déposées depuis le 5 juin 2026. Pour les dossiers antérieurs qui la perçoivent encore, elle est versée une seule fois. Dans un cadre LMNP régime réel, elle constitue une recette de l’exercice de son encaissement et est imposable dans la catégorie BIC. Elle ne peut pas être capitalisée ou répartie sur plusieurs exercices.
Pour plus de détails sur les aides encore disponibles, consultez notre guide aides-solaire.
Stratégie d’optimisation : combiner amortissement et prix de cession
Une stratégie avancée en LMNP consiste à planifier la cession du bien en tenant compte du cycle d’amortissement des panneaux. Voici pourquoi :
- Après 20 ans d’amortissement linéaire, la valeur nette comptable des panneaux est nulle dans votre bilan LMNP
- L’installation solaire a encore 5 à 10 ans de vie utile (durée de vie typique 25 à 30 ans)
- En cas de cession, une installation fonctionnelle peut majorer le prix de vente de 3 000 à 6 000 € selon la puissance et l’état
La fenêtre optimale de cession se situe entre la 15e et la 20e année d’exploitation : les panneaux sont encore actifs et la plupart des amortissements ont été pratiqués. Après la 20e année, la valeur résiduelle comptable est nulle mais la valeur vénale reste positive.
Par ailleurs, si vous réalisez des travaux d’amélioration énergétique incluant les panneaux (remplacement des onduleurs en fin de vie, ajout de batteries), ces nouveaux investissements peuvent faire l’objet d’un nouvel amortissement sur leur durée propre, prolongeant ainsi l’avantage fiscal en LMNP régime réel.
Pour les aspects techniques de l’installation, notamment les caractéristiques des panneau-solaire et des onduleurs qui influencent la durée effective des équipements, consultez nos guides spécialisés.
LMP : traitement des déficits et impact sur la retraite
En LMP, si l’amortissement de l’installation solaire crée un déficit BIC, ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer fiscal — un avantage significatif par rapport au LMNP où les déficits sont reportables uniquement sur les bénéfices BIC futurs. En contrepartie, les cotisations sociales LMP (SSI) sont calculées sur les bénéfices, ce qui génère des droits à la retraite mais alourdit les charges.
FAQ
Peut-on déduire l’installation solaire en micro-BIC ?
Non. Le micro-BIC ne permet pas la déduction de charges réelles — l’abattement forfaitaire de 71 % est censé couvrir toutes les charges. La déduction par amortissement n’est possible qu’en régime réel (LMNP ou LMP).
Faut-il un expert-comptable pour amortir les panneaux en LMNP ?
Légalement non, mais c’est fortement recommandé. La liasse fiscale 2031 (LMNP régime réel) exige un tableau d’amortissement détaillé et un bilan. Une erreur dans les durées d’amortissement peut entraîner un redressement fiscal. Les honoraires d’expert-comptable sont eux-mêmes déductibles.
L’installation solaire améliore-t-elle la valeur locative du bien ?
Potentiellement oui. Une installation photovoltaïque permet de justifier un loyer plus élevé si elle réduit les charges du locataire (dans le cas d’une location charges incluses) ou améliore le DPE du logement. Un meilleur DPE est un argument commercial croissant sur le marché locatif.
Les panneaux solaires d’un bien LMNP entrent-ils dans le calcul du DPE ?
Oui. Les panneaux photovoltaïques améliorent le bilan énergétique du logement dans la méthode de calcul DPE 2021. Un bien avec une installation PV peut passer d’une classe D à une classe C ou B selon la configuration.
Peut-on installer des panneaux sur un bien géré en SCI à l’IS ?
Oui. En SCI à l’impôt sur les sociétés, les panneaux sont immobilisés et amortis selon les mêmes durées qu’en LMNP réel. Les revenus de surplus (et la prime pour les dossiers antérieurs au 5 juin 2026) sont des produits de la SCI imposés à l’IS. Les règles sont similaires mais le taux d’imposition (IS 15 % ou 25 %) diffère du régime IR. Consultez panneau-solaire pour les aspects techniques de l’installation.
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Conclusion
En LMNP régime réel, une installation photovoltaïque est amortie sur 20 ans, générant une économie fiscale annuelle de 150 à 220 €/an selon votre TMI pour un 6 kWc. L’impact reste modéré mais réel sur la durée. Cumulé aux économies sur les charges locatives et à l’amélioration du DPE, l’installation solaire renforce la rentabilité globale de votre bien locatif meublé.
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*Sources : impots.gouv.fr BOI-BIC-AMT-10 "Amortissements en BIC" · Légifrance CGI art. 39 (amortissements déductibles) et art. 151 septies B (plus-value LMNP) · ANIL "Fiscalité de la location meublée — guide 2026" · Service-Public.fr "Location meublée : régime fiscal" 2026 · Arrêté du 1er juin 2026 modifiant l’arrêté du 6 octobre 2021*