Vous êtes investisseur immobilier et vous vous demandez si ajouter des panneaux solaires à votre bien locatif améliore réellement le rendement net. La réponse dépend de plusieurs facteurs : le régime fiscal choisi, l’impact sur la classe DPE, la valorisation à la revente et les revenus générés par le contrat EDF OA. Ce guide fait le bilan complet en 2026.
Le rendement locatif solaire : les trois leviers
Levier 1 : l’amélioration du DPE et la prime de loyer
Un logement qui passe de la classe D à la classe C ou de E à D grâce à une rénovation incluant le solaire peut être positionné dans le segment supérieur du marché locatif. Dans les grandes villes, la différence de loyer entre un logement bien classé et une passoire thermique peut représenter 5 à 15 % de loyer supplémentaire selon les études de la FNAIM.
Par ailleurs, les obligations réglementaires créent une asymétrie croissante : un logement classé G ne peut plus être loué à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025, F depuis 2028. Un investisseur qui améliore aujourd’hui son bien de la classe F à la classe D sécurise sa capacité locative pour 10 à 15 ans sans contrainte supplémentaire.
Levier 2 : les revenus du contrat EDF OA
Si l’investisseur conserve le bénéfice du contrat d’obligation d’achat EDF OA à son nom (en tant que producteur), le surplus non autoconsommé est racheté à 0,011 €/kWh (de 0 à 100 kWc) depuis le 5 juin 2026. Pour un 6 kWc sur une maison individuelle avec taux de surplus de 50 % :
Productible = 1 050 kWh/m²/an × 6 kWc × 0,82 = 5 166 kWh/an
Surplus = 5 166 × 50 % = 2 583 kWh
Revenu surplus = 2 583 × 0,011 = 28 €/an
Ce revenu est modeste mais récurrent sur 20 ans (durée du contrat OA). Sa valeur actualisée à 3 % représente environ 420 € sur la durée du contrat.
Levier 3 : la valorisation à la revente
Les études des Notaires de France montrent qu’un logement bien classé (A ou B) se vend 5 à 15 % plus cher qu’un logement équivalent classé D ou E dans le même secteur. Pour un bien de 200 000 €, une amélioration de classe DPE liée en partie au solaire peut représenter une plus-value de 10 000 à 30 000 €. Voir notre guide valeur-verte-immobilier-classe-energie-bonus-prix-2026 pour les détails.
À retenir
💡 La prime autoconso CRE (80 €/kWc pour ≤ 9 kWc jusqu’au 4 juin 2026) est supprimée pour les demandes de raccordement depuis le 5 juin 2026 : elle ne réduit plus le coût net de l’installation. MaPrimeRénov’ ne finance pas le photovoltaïque en autoconsommation mais finance les PAC, l’isolation et le CESI thermique qui accompagnent souvent le PV dans une rénovation globale.
Fiscalité selon le régime
Location nue : régime réel et déduction des travaux
En location vide au régime réel, les travaux d’amélioration énergétique (dont l’installation PV) sont des charges déductibles des revenus fonciers dans leur intégralité l’année de la dépense (article 31 du CGI). Si les charges déduites créent un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (ou 21 400 € en cas de rénovation globale depuis 2023), et le solde est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour un investisseur dans la tranche marginale d’imposition à 30 %, une installation à 10 000 € génère une économie fiscale de 3 000 € l’année de la dépense, réduisant le coût net à 7 000 € (sans prime autoconso, supprimée depuis le 5 juin 2026).
LMNP : amortissement et charges déductibles
En LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) au régime réel simplifié, le coût de l’installation PV est amortissable sur sa durée de vie (généralement 20 à 25 ans pour les modules, 10 à 15 ans pour l’onduleur). L’amortissement annuel est déduit du résultat avant imposition.
Exemple pour un 6 kWc à 10 000 € (sans prime autoconso) :
- Modules 8 000 € amortis sur 25 ans : 320 €/an
- Onduleur 2 000 € amorti sur 12 ans : 167 €/an
- Amortissement total : 487 €/an à déduire du résultat LMNP
Cette déduction peut maintenir le résultat imposable à zéro et éviter toute imposition sur une partie des loyers perçus. Pour les détails fiscaux complets, consultez fiscalite-solaire.
Tableau comparatif régimes fiscaux
| Régime | Déduction du coût PV | Avantage |
|---|---|---|
| Foncier micro (30 % abattement) | Non | Simplicité |
| Foncier réel | Charge déductible intégrale | Déficit imputable sur revenu global |
| LMNP micro-BIC (50 % abattement) | Non | Simplicité |
| LMNP réel simplifié | Amortissement annuel | Neutralisation fiscale sur 20-25 ans |
Calcul du rendement net : exemple chiffré
Données de l’exemple
- Bien : maison individuelle 100 m², valeur 220 000 €.
- Loyer mensuel avant travaux : 800 €/mois (classe E).
- Après rénovation (isolation + PAC + 6 kWc PV) : loyer 880 €/mois (classe C).
- Coût total rénovation : 28 000 €.
- Dont installation PV 6 kWc : 10 500 € TTC, sans prime autoconso (supprimée), reste à charge PV : 10 500 €.
- Régime : LMNP réel simplifié.
Calcul rendement avant et après rénovation
| Indicateur | Avant rénovation | Après rénovation |
|---|---|---|
| Loyer annuel brut | 9 600 € | 10 560 € |
| Charges déductibles annuelles (hors amortissement) | 1 500 € | 1 200 € |
| Amortissement travaux (28 000 € / 25 ans) | 0 € | 1 120 €/an |
| Résultat imposable LMNP | 8 100 € | 8 240 € |
| Impôt + PS (30 % TMI + 17,2 %) | 3 834 € | 3 901 € |
| Revenu net après impôt | 5 766 € | 6 659 € |
| Rendement net (sur 220 000 €) | 2,62 % | 3,03 % |
Après rénovation, le rendement net augmente de 0,4 point. Sur 10 ans, l’augmentation de loyer représente 10 560 € de revenus supplémentaires, soit plus que le surcoût de la rénovation PV (10 500 €).
Prix de l’installation en 2026
Fourchettes TTC résidentielles
| Puissance | Prix TTC 2026 | Prime autoconso CRE (depuis le 5 juin 2026) | Reste à charge |
|---|---|---|---|
| 3 kWc | 5 000–7 500 € | Supprimée | 5 000–7 500 € |
| 6 kWc | 9 000–12 500 € | Supprimée | 9 000–12 500 € |
| 9 kWc | 12 000–16 000 € | Supprimée | 12 000–16 000 € |
La TVA applicable est de 5,5 % pour une installation ≤ 9 kWc réalisée par un artisan installateurs-rge dans un logement, quelle que soit son ancienneté.
Les aides disponibles pour l’investisseur
Ce que l’investisseur peut mobiliser
Un propriétaire-bailleur peut mobiliser :
- Prime autoconso CRE : supprimée pour les demandes de raccordement depuis le 5 juin 2026 (les dossiers antérieurs la conservent).
- Éco-PTZ : accessible aux propriétaires bailleurs depuis 2020 pour les logements loués en résidence principale.
- CEE : selon les travaux associés.
MaPrimeRénov’ ne finance pas le PV autoconsommation, mais elle finance les PAC, l’isolation et le CESI thermique réalisés en même temps. Pour l’ensemble des aides, consultez aides-solaire.
Le solaire complète avantageusement le dispositif autoconsommation-solaire qui décrit les modes opératoires pour déclarer et exploiter une installation dans un bien locatif.
Conclusion
Le solaire en investissement locatif améliore le rendement net par trois canaux : prime de loyer liée à la classe DPE, revenus du surplus EDF OA et valorisation à la revente. La fiscalité LMNP réel est particulièrement favorable grâce à l’amortissement. L’investisseur qui rénove aujourd’hui un bien F ou G en intégrant le PV se protège des interdictions de location futures et valorise son patrimoine à long terme. L’enjeu est de dimensionner correctement l’installation par rapport à la consommation du locataire pour maximiser l’autoconsommation.
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FAQ
Le contrat EDF OA est-il souscrit au nom du propriétaire ou du locataire ?
Il est souscrit au nom du producteur, c’est-à-dire le propriétaire de l’installation. Si l’installation est sur un bien loué, c’est le propriétaire-bailleur qui signe le contrat et perçoit les revenus de revente, sauf accord contractuel contraire avec le locataire.
Le locataire peut-il bénéficier de la production solaire ?
Oui, via l’autoconsommation. Si le compteur de consommation du locataire est couplé à l’installation PV, la production est autoconsommée en priorité, réduisant la facture d’électricité du locataire. Cela peut justifier un loyer légèrement supérieur.
Un bien en copropriété peut-il avoir une installation PV ?
Oui, sur les parties privatives (terrasse, toiture terrasse privative) avec l’accord du propriétaire. Sur les parties communes (toiture collective), il faut l’accord de l’assemblée générale de copropriété à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
La prime autoconso est-elle imposable pour un investisseur ?
Pour les dossiers antérieurs au 5 juin 2026 qui la perçoivent, oui : la prime autoconso CRE est un produit imposable. En LMNP réel, elle réduit la base amortissable. En foncier réel, elle est un produit à déclarer dans l’année de perception. Consultez fiscalite-solaire pour les modalités selon votre régime.
Faut-il déclarer la production solaire à l’administration fiscale ?
Oui, les revenus de revente de surplus sont imposables (BIC ou revenus fonciers selon le régime). En dessous de certains seuils, une exonération partielle s’applique. Consultez fiscalite-solaire.
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*Sources : Légifrance Code général des impôts art. 31 (charges déductibles foncier réel) · Service-Public.fr "Location meublée non professionnelle (LMNP)" 2026 · Arrêté du 1er juin 2026 modifiant l’arrêté du 6 octobre 2021 · Notaires de France "Valeur verte et DPE" 2024 · ANIL "Éco-PTZ propriétaires bailleurs" 2025*