Le viager occupé est une forme de vente immobilière dans laquelle le vendeur (crédirentier) continue à occuper le bien jusqu’à son décès tout en percevant un bouquet initial et une rente mensuelle de l’acheteur (débirentier, futur nu-propriétaire). Lorsqu’une installation photovoltaïque est présente ou envisagée sur ce bien, des questions précises se posent : qui perçoit les revenus EDF OA ? Qui finance l’installation ? Qui bénéficie de la prime autoconso ? Ce guide fait le point sur le cadre juridique applicable en 2026 en s’appuyant sur les sources Notaires de France, le Code civil et la doctrine.
Structure juridique du viager occupé : rappels essentiels
Le démembrement de propriété au cœur du viager
Dans un viager occupé, le bien est cédé avec une réserve d’usufruit au profit du crédirentier. Le débirentier acquiert la nue-propriété du bien. La pleine propriété n’est transmise qu’au décès du crédirentier.
Cette structure de démembrement est régie par les articles 578 à 624 du Code civil :
- L’usufruitier a le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits.
- Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (article 605 Code civil).
- L’usufruitier supporte les charges ordinaires d’entretien.
Ces règles générales s’appliquent à l’installation photovoltaïque présente sur le bien, avec des nuances importantes selon que l’installation est antérieure ou postérieure à la signature de l’acte de viager.
Attention
⚠️ L’acte de viager doit impérativement mentionner l’existence de l’installation photovoltaïque et du contrat EDF OA, au même titre que toute autre charge ou servitude attachée au bien. L’omission peut engager la responsabilité du notaire et donner lieu à des contestations entre les parties.
Le sort des revenus EDF OA en viager occupé
Qui perçoit les revenus du contrat EDF OA ?
Le contrat d’obligation d’achat (OA) génère des revenus de revente de surplus électrique. Ces revenus constituent des fruits civils du bien immobilier au sens de l’article 584 du Code civil, qui définit les fruits civils comme les loyers, intérêts et, par extension, tous les revenus périodiques produits par un bien.
En application de l’article 586 du Code civil, les fruits civils s’acquièrent jour par jour et appartiennent à l’usufruitier. Conséquence directe : dans un viager occupé, les revenus de revente d’électricité perçus au titre du contrat OA appartiennent au crédirentier (usufruitier), non au nu-propriétaire (débirentier), tant que le démembrement dure.
Cette règle s’applique que l’installation ait été mise en place avant ou après la vente en viager, sauf clause contraire dans l’acte notarié.
Possibilité d’aménagement contractuel
L’acte de viager peut prévoir un aménagement de cette règle légale, par exemple :
| Aménagement possible | Description | Condition |
|---|---|---|
| Attribution des revenus OA au débirentier | En contrepartie d’une réduction de la rente | Accord exprès des deux parties dans l’acte |
| Partage des revenus OA | 50/50 ou toute autre clé | Accord exprès + désignation d’un compte commun |
| Capitalisation | Revenus OA affectés à un fonds de travaux | Accord exprès + mandataire désigné |
Toute dérogation à la règle légale doit figurer expressément dans l’acte authentique signé devant notaire. Les Notaires de France recommandent de traiter ce point systématiquement lors de la rédaction des viagers portant sur des biens équipés de panneaux solaires.
Financement de l’installation en viager occupé
Cas 1 : installation antérieure à la vente en viager
Lorsque les panneaux solaires ont été installés et financés par le propriétaire avant la signature de l’acte de viager, leur valeur est intégrée dans l’estimation du bien. La prime autoconso, si elle a déjà été versée, est définitivement acquise au vendeur et ne figure pas comme actif transmissible. Le contrat OA, lui, est transmis avec le bien et ses revenus futurs appartiennent à l’usufruitier (crédirentier).
Pour situer la valeur d’une installation existante dans l’estimation globale du bien, consultez prix-installation-solaire.
Cas 2 : installation projetée après la vente en viager
Si l’installation est envisagée après la conclusion de l’acte de viager, la question du financement est plus complexe :
- Si l’installation constitue une grosse réparation au sens de l’article 605 Code civil, elle incombe au nu-propriétaire (débirentier). La jurisprudence n’a pas encore statué clairement sur la qualification de l’installation photovoltaïque en grosses réparations ou en amélioration.
- Si l’installation est une amélioration venant augmenter la valeur d’usage du bien, elle incombe en principe à l’usufruitier (crédirentier) ou est partagée selon un accord.
- La solution la plus sûre est de prévoir une clause spécifique dans l’acte de viager ou dans un avenant ultérieur.
La prime autoconso CRE en viager
La prime à l’autoconsommation est supprimée pour toute demande complète de raccordement déposée depuis le 5 juin 2026 (arrêté du 1er juin 2026). La question ne se pose donc plus que pour les dossiers plus anciens, qui la conservent (80 €/kWc pour 9 kWc et moins au deuxième trimestre 2026). Elle est alors versée à la personne qui a souscrit le contrat de raccordement et le contrat OA, c’est-à-dire le producteur officiel. En pratique, le producteur désigné dans les contrats Enedis et EDF OA est la personne physique qui a fait la demande de raccordement.
En viager, si l’installation est réalisée après la vente :
- Si c’est le crédirentier qui fait les démarches et finance l’installation, c’est lui qui perçoit la prime.
- Si c’est le débirentier, il perçoit la prime mais doit se conformer aux règles de démembrement pour les revenus futurs du contrat OA.
Risques et précautions pour les deux parties
Pour le crédirentier (vendeur/usufruitier)
- Vérifier que l’acte de viager mentionne explicitement le contrat OA et les droits associés.
- Conserver tous les documents de l’installation (contrat OA, contrat Enedis, garanties fabricant).
- Informer son assureur habitation de la situation de viager pour les garanties applicables à l’installation.
- Se renseigner sur la fiscalité des revenus OA dans sa situation (exonération partielle possible selon plafond défini par le CGI — fiscalite-solaire).
Pour le débirentier (acheteur/nu-propriétaire)
- Faire évaluer la valeur du contrat OA restant lors de l’estimation du bien pour le calcul du bouquet et de la rente.
- Anticiper la reprise du contrat OA à son nom à l’extinction de l’usufruit (décès du crédirentier) : démarches Enedis et EDF OA dans les 60 jours.
- Vérifier l’état technique de l’installation (rapport de performance) avant de signer le viager.
- Prévoir dans l’acte les modalités de prise en charge d’un remplacement d’onduleur ou de module pendant la durée du viager.
L’abandon de l’usufruit et le contrat OA
Que se passe-t-il si le crédirentier renonce à l’usufruit avant son décès ?
L’usufruit peut prendre fin par renonciation volontaire du crédirentier (article 621 Code civil). Dans ce cas, la pleine propriété est reconstituée dans les mains du nu-propriétaire. Le contrat OA suit la pleine propriété et ses revenus futurs appartiennent désormais entièrement au débirentier devenu plein propriétaire.
La renonciation à l’usufruit n’est pas anodine fiscalement : elle peut entraîner des droits de mutation ou être requalifiée en donation selon les circonstances. Une consultation notariale préalable est impérative.
Maillage des règles applicables
Le viager occupé avec installation solaire mobilise simultanément plusieurs corps de règles :
- Code civil (démembrement, usufruit, grosses réparations).
- Réglementation CRE (contrat OA, prime, tarif de rachat).
- Code général des impôts (fiscalité des revenus solaires et de la rente viagère).
- Réglementation de l’urbanisme (déclaration préalable de travaux — reglementation-solaire).
La complexité de ce croisement justifie de faire appel à un notaire spécialisé et à un conseiller fiscal pour sécuriser le montage.
Conclusion
En viager occupé, les revenus du contrat EDF OA appartiennent au crédirentier (usufruitier) en application des règles de droit commun sur les fruits civils. Cette règle peut être aménagée contractuellement dans l’acte notarié. Le financement d’une installation postérieure à la vente est une zone de friction que l’acte doit anticiper. Les deux parties ont intérêt à documenter précisément les droits et obligations liés au solaire dès la rédaction de l’acte de viager.
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FAQ
Le crédirentier peut-il souscrire un nouveau contrat EDF OA sans accord du nu-propriétaire ?
C’est une zone d’incertitude juridique. La souscription d’un contrat OA d’une durée de 20 ans constitue un acte d’administration susceptible d’engager durablement le bien. Par prudence, il est recommandé d’obtenir l’accord du nu-propriétaire, même si l’usufruitier gère seul les actes d’administration courants.
La prime autoconso est-elle intégrée dans l’estimation du bien pour le calcul de la rente viagère ?
Non, si elle a déjà été versée avant la conclusion du viager. Elle a constitué un revenu définitivement acquis au vendeur. En revanche, la valeur actualisée des revenus futurs du contrat OA doit être prise en compte dans l’estimation du bien.
Qui paie l’entretien des panneaux en viager occupé ?
L’entretien courant (nettoyage, petites réparations) incombe à l’usufruitier (crédirentier) selon l’article 605 Code civil. Le remplacement d’équipements importants (onduleur, modules) est une grosses réparation incombant au nu-propriétaire, sauf clause contraire.
Le contrat EDF OA doit-il figurer dans la publicité foncière du viager ?
Non, le contrat OA n’est pas un droit réel et ne nécessite pas de publicité foncière. Mais il doit impérativement être mentionné dans l’acte de vente en viager pour informer l’acheteur.
MaPrimeRénov est-elle accessible en viager pour financer le solaire ?
Non. MaPrimeRénov ne finance pas les installations photovoltaïques en autoconsommation, quelle que soit la forme juridique de la détention du bien.
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*Sources : Légifrance Code civil art. 578-624 (usufruit), art. 584-586 (fruits civils), art. 605 (grosses réparations) · Notaires de France "Le viager — guide pratique 2025" · Service-Public.fr "Viager : vente d’un bien immobilier" 2026 · CRE Délibération T2 2026 tarifs d’achat · ANIL "Démembrement de propriété et revenus locatifs" 2025*